DIRITTO IMMOBILIARE E TUTELA DELLA PROPRIETÀ

Contenziosi edilizi – Compravendite immobiliari e locazioni – Danni alla proprietà – Regolarità – Gestione patrimonio.

Consulenza ed assistenza legale, anche con supporto di tecnici specializzati, in:

Contenziosi edilizi:

vicende sui bonus 90% e 110%;

Compravendite immobiliari e locazioni:

anche per stranieri su operazioni di acquisto in Italia;

Danni alla proprietà:

infiltrazioni, cedimenti strutturali, … in condominio e provocati dal vicinato;

Regolarità:

problematiche fiscali ed urbanistiche;

Gestione patrimonio:

divisioni, accordi tra proprietari, tutela della proprietà.

APPROFONDIMENTI

Abolizione dell’azione di restituzione delle donazioni lesive della quota di legittima

Normativa precedente:

L’azione di restituzione era quella che veniva esperita dall’erede legittimario leso, una volta ottenuta la sentenza di riduzione, qualora il convenuto non avesse un patrimonio sufficientemente capiente per soddisfare le ragioni del legittimario.

In tal caso, il legittimario leso – se non fosse già decorso un ventennio dalla donazione – poteva rivolgere le sue pretese verso chiunque avesse acquistato la proprietà del bene oggetto della donazione lesiva della legittima, al fine di ottenerne appunto la restituzione.

Per tal ragione, la donazione di un qualsiasi bene mobile o immobile comprometteva fortemente una sua successiva compravendita in quanto anche le banche rifiutavano di concedere mutui con ipoteca su beni donati.

L’abolizione odierna dell’azione di restituzione delle donazioni lesive della quota di legittima, operata dall’art. 44 della Legge n. 182/2025 è finalizzata quindi ad agevolare la circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni.

Normativa attuale:

Il decreto semplificazioni 2025, convertito dalla legge n. 182/2025 in vigore dal 18 dicembre 2025, introduce una modifica che rivoluziona il diritto successorio italiano: Il legittimario non può infatti più pretendere la restituzione del bene immobile se l’acquirente del bene di provenienza donativa ha trascritto l’atto di acquisto prima della domanda di riduzione.

La riforma sostituisce la tradizionale restituzione del bene donato con un diritto all’indennizzo economico a favore del legittimario, eliminando il rischio di recupero dell’immobile da parte degli eredi.

In questo caso, il donatario deve versare una compensazione in denaro pari al valore necessario a ricostituire la quota di legittima.

Se poi il donatario è insolvente e il trasferimento all’acquirente era a titolo gratuito, la compensazione può essere richiesta all’acquirente nei limiti del vantaggio ottenuto.

DECORRENZA DELLA NUOVA NORMATIVA

Queste modifiche (articoli 561, 562 e 563 c.c.), che si applicano anche ai beni mobili registrati, si applicano alle successioni che saranno aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Inoltre, non ha rilievo la data della donazione e, quindi, l’azione di restituzione delle donazioni è impedita sia per le donazioni posteriori sia per le donazioni anteriori alla data di entrata in vigore.

L’azione di restituzione rimane esperibile per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, ma solo in determinati casi:

– se anteriormente al 18 dicembre 2025 sia già stata notificata e trascritta una domanda di riduzione della donazione ritenuta lesiva della legittima;

– se entro il 18 giugno 2026 vengano notificati e trascritti una domanda di riduzione della donazione ritenuta lesiva della legittima oppure un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione ritenuta lesiva della legittima.

Abolizione dell’azione di restituzione: elusione divieto di diseredazione legittimari

Di fatto, la nuova disciplina permette di aggirare il divieto di diseredazione dei legittimari. Un genitore potrà donare il patrimonio a un figlio prescelto che, vendendo subito il bene ricevuto, impedirà all’altro figlio escluso di recuperare alcunché. La volontà del de cuius di escludere un erede, finora vietata, trova così piena attuazione.

La riforma trasforma la tutela della legittima da un diritto reale di recupero del bene a un diritto personale, sacrificando un pilastro del diritto di famiglia italiano a favore della circolazione giuridica dei beni.

Il nostro consiglio:

Rivolgiti al nostro studio legale per verificare le possibili strategie nei confronti degli eredi legittimari, pianificare una donazione per evitare contestazioni future, tutelando nei passaggi generazionali l’attuazione della propria volontà.

 

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B&B, LOCAZIONI TURISTICHE e CASE VACANZA: quando è legittima la maggiorazione degli oneri condominiali?

maggiorazione spese condominiali B&B

La diffusione crescente delle attività di bed & breakfast all’interno dei condomìni ha posto numerosi interrogativi in merito alla ripartizione delle spese condominiali e alla possibilità di imporre una quota maggiorata a carico dei proprietari che adibiscono la propria unità immobiliare ad attività ricettiva.

In tale contesto, assume particolare rilievo la recente decisione del Tribunale di Roma n. 1271/2024, che ha ritenuto pienamente legittima la delibera assembleare con cui è stata applicata una maggiorazione del 30% delle spese condominiali ai titolari di B&B/case vacanze e locazioni turistiche.

La ratio della decisione: l’uso più intenso delle parti comuni

Il Tribunale ha qualificato l’utilizzo dell’appartamento come B&B quale impiego obiettivamente più gravoso delle parti e degli impianti comuni. L’intensificazione degli accessi da parte degli ospiti comporta infatti:

  1. incremento del traffico nell’androne e nei vani scala;
  2. uso più frequente dell’ascensore;
  3. maggiore usura delle parti comuni e aumento delle necessità di manutenzione;
  4. impatto più significativo sui servizi condominiali.

Proprio in ragione di tale incidenza concreta, il Tribunale di Roma, con la detta sentenza, ha ritenuto ragionevole e proporzionata l’imposizione della maggiorazione del 30%.

Il ruolo determinante del regolamento condominiale

Elemento decisivo della pronuncia è stata l’esistenza di una clausola del regolamento condominiale che prevedeva espressamente la possibilità di imporre un incremento delle spese qualora:

“gli appartamenti siano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne, delle scale e dell’ascensore”.

La clausola, dunque, è stata interpretata come pienamente idonea a disciplinare diversamente il criterio di riparto in presenza di un uso più oneroso delle parti comuni.

L’assemblea, pertanto, ha agito nell’alveo dei poteri conferiti dal regolamento, adottando un provvedimento coerente con la previsione pattizia.

Le basi probatorie: documentazione e testimonianze

Il Tribunale ha valorizzato, sotto il profilo istruttorio, il materiale prodotto dal condominio, tra cui:

  1. documentazione contabile attestante un aumento effettivo delle spese di manutenzione;
  2. rilievi circa l’accresciuto utilizzo dell’ascensore;
  3. dichiarazioni testimoniali che descrivevano il continuo via vai degli ospiti e l’impatto sulle parti comuni.

La decisione si fonda dunque su un accertamento concreto, non su una presunzione astratta: l’uso ricettivo del B&B deve determinare un effettivo aggravio per giustificare una maggiorazione.

Limiti e condizioni per l’applicazione di una maggiorazione

L’insegnamento che emerge è chiaro: una maggiorazione delle spese condominiali è legittima solo se ricorrono congiuntamente i seguenti presupposti:

  1. presenza di una clausola regolamentare contrattuale che consenta criteri differenziati di riparto in caso di uso più gravoso;
  2. prova concreta dell’incremento delle spese o dell’usura delle parti comuni;
  3. delibera assembleare motivata, che colleghi l’aumento delle spese all’effettiva intensificazione dell’uso.

Senza tali condizioni, l’imposizione di una quota maggiorata rischierebbe di essere impugnabile per violazione dei criteri legali di riparto.

Implicazioni pratiche per condomìni e gestori di B&B /CASE VACANZE/LOCAZIONI TURISTICHE

Per i condomìni, la sentenza rappresenta una conferma dell’importanza di:

  1. prevedere clausole regolamentari dettagliate;
  2. documentare gli oneri aggiuntivi;
  3. adottare delibere chiare e puntualmente motivate;
  4. distinguere l’attività di B&B dall’uso meramente abitativo.

Per i proprietari e gestori di B&B/CASE VACANZE, è essenziale:

  1. verificare con attenzione il regolamento condominiale prima di avviare l’attività;
  2. monitorare eventuali maggiorazioni deliberate dall’assemblea;
  3. impugnare delibere che impongano incrementi privi di motivazione o non supportati da una base regolamentare.

La sentenza n. 1271/2024 del Tribunale di Roma costituisce un punto di riferimento significativo nella gestione dei rapporti tra attività ricettive e condominio.

La maggiorazione delle spese condominiali applicata ai B&B non solo è ammissibile, ma può risultare del tutto legittima quando si fonda su un regolamento condominiale chiaro, su un accertamento oggettivo dell’uso più intenso delle parti comuni e su un provvedimento assembleare motivato. Un’impostazione giuridicamente rigorosa consente di contemperare le esigenze di tutela dei condomini con la libertà del singolo proprietario di destinare il proprio immobile ad attività ricettiva, evitando conflitti e garantendo equilibrio nella gestione degli spazi comuni.

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Contenziosi bonus fiscali

Contenziosi sui bonus fiscali (90% e 110%): strategie processuali per i Condomini

Qualora vi siano contrasti tra Condomini e Ditta Appaltatrice o General Contractor per inadempimenti contrattuali (lavori non eseguiti o incompiuti relativi a Contratti d’Appalto a cui si applicavano le agevolazioni fiscali “bonus facciate 90%” o “bonus 110%”) o problemi con l’Agenzia delle Entrate dovuti a irregolarità nella cessione dei crediti, il Condominio committente può tutelarsi intentando cause civili contro l’impresa o il GC. Di seguito, le strategie processuali consigliabili:

1. Ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) ex art. 696-bis c.p.c.

Questa azione tecnica e legale è fondamentale per cristallizzare lo stato dei fatti e definire le responsabilità (funzione di “prova”) prima di un contenzioso di merito e/o cautelativo nell’eventualità di un’azione sanzionatoria dell’Agenzia delle Entrate. Tale ricorso ha, altresì, una possibile funzione “conciliativa” tra le parti.

Obiettivi del Ricorso ATP (ex art. 696-bis c.p.c.):

  • Accertare la conformità e congruità delle documentazioni per l’ottenimento dei Bonus Fiscali (Bonus Facciate/ Bonus 110%) (il risarcimento del danno da “perdita di chance fiscale” si potrebbe ottenere, nel giudizio di merito, solo ove fosse fornita la prova dell’idoneità dell’appalto de quo ad ottenere il “bonus” fiscale secondo la relativa normativa).
  • Verificare le Inadempienze Contrattuali dell’Impresa Appaltatrice e della Direzione Lavori (DL), inclusa la verifica della percentuale di opere realizzate e l’esecuzione a regola d’arte e/o l’accertamento di eventuali danni provocati dalla Ditta stessa.
  • Quantificare il Danno derivante da una possibile invalidazione totale del procedimento da parte dell’A.d.E. (rischio di restituzione dei benefici).
  • Quantificare il Danno subito per il non completamento dei lavori, la cui esecuzione odierna peraltro dà luogo ad un impegno di spesa per il Condominio, con agevolazioni fiscali inferiori.

2. Causa Ordinaria per Risoluzione Contratto d’Appalto e Risarcimento Danni

Qualora l’ATP non porti a una definizione stragiudiziale, il Condominio dovrà procedere con una causa di merito.
Obiettivi della Causa Ordinaria:

  • Ottenere la Risoluzione Giudiziale del Contratto d’Appalto per grave inadempimento dell’Impresa Appaltatrice o del GC;
  • Ottenere la Restituzione degli Acconti versati dal Condominio Committente o di parte di essi;
  • Ottenere il Risarcimento di tutti i danni diretti e indiretti, inclusa la “Perdita della Chance” di beneficiare integralmente del Bonus Facciate nella misura del 90%, o del Bonus 110% ora non più vigenti e danno per la restituzione dei benefici fiscali ceduti all’Impresa.

Il giudizio di merito può essere intrapreso anche senza un preventivo ricorso all’ATP. Tuttavia, la cautela aggiuntiva dell’ATP è oggi supportata dalla recente giurisprudenza di merito (cfr. Tribunale di Torino 6182/2024, Tribunale di Sassari 45/2025, Tribunale di Imperia 257/2025) che sottolinea, al fine dell’ottenimento del risarcimento dei danni, la necessità di chiarezza probatoria, nei contenziosi sui bonus fiscali, attinente alla circostanza che il Condominio avrebbe effettivamente ottenuto il “bonus” in caso di adempimento dell’Appaltatore.

Appare opportuno, quindi, procedere con l’ATP per rafforzare la posizione del Condominio.

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