La diffusione crescente delle attività di bed & breakfast all’interno dei condomìni ha posto numerosi interrogativi in merito alla ripartizione delle spese condominiali e alla possibilità di imporre una quota maggiorata a carico dei proprietari che adibiscono la propria unità immobiliare ad attività ricettiva.
In tale contesto, assume particolare rilievo la recente decisione del Tribunale di Roma n. 1271/2024, che ha ritenuto pienamente legittima la delibera assembleare con cui è stata applicata una maggiorazione del 30% delle spese condominiali ai titolari di B&B/case vacanze e locazioni turistiche.
La ratio della decisione: l’uso più intenso delle parti comuni
Il Tribunale ha qualificato l’utilizzo dell’appartamento come B&B quale impiego obiettivamente più gravoso delle parti e degli impianti comuni. L’intensificazione degli accessi da parte degli ospiti comporta infatti:
- incremento del traffico nell’androne e nei vani scala;
- uso più frequente dell’ascensore;
- maggiore usura delle parti comuni e aumento delle necessità di manutenzione;
- impatto più significativo sui servizi condominiali.
Proprio in ragione di tale incidenza concreta, il Tribunale di Roma, con la detta sentenza, ha ritenuto ragionevole e proporzionata l’imposizione della maggiorazione del 30%.
Il ruolo determinante del regolamento condominiale
Elemento decisivo della pronuncia è stata l’esistenza di una clausola del regolamento condominiale che prevedeva espressamente la possibilità di imporre un incremento delle spese qualora:
“gli appartamenti siano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne, delle scale e dell’ascensore”.
La clausola, dunque, è stata interpretata come pienamente idonea a disciplinare diversamente il criterio di riparto in presenza di un uso più oneroso delle parti comuni.
L’assemblea, pertanto, ha agito nell’alveo dei poteri conferiti dal regolamento, adottando un provvedimento coerente con la previsione pattizia.
Le basi probatorie: documentazione e testimonianze
Il Tribunale ha valorizzato, sotto il profilo istruttorio, il materiale prodotto dal condominio, tra cui:
- documentazione contabile attestante un aumento effettivo delle spese di manutenzione;
- rilievi circa l’accresciuto utilizzo dell’ascensore;
- dichiarazioni testimoniali che descrivevano il continuo via vai degli ospiti e l’impatto sulle parti comuni.
La decisione si fonda dunque su un accertamento concreto, non su una presunzione astratta: l’uso ricettivo del B&B deve determinare un effettivo aggravio per giustificare una maggiorazione.
Limiti e condizioni per l’applicazione di una maggiorazione
L’insegnamento che emerge è chiaro: una maggiorazione delle spese condominiali è legittima solo se ricorrono congiuntamente i seguenti presupposti:
- presenza di una clausola regolamentare contrattuale che consenta criteri differenziati di riparto in caso di uso più gravoso;
- prova concreta dell’incremento delle spese o dell’usura delle parti comuni;
- delibera assembleare motivata, che colleghi l’aumento delle spese all’effettiva intensificazione dell’uso.
Senza tali condizioni, l’imposizione di una quota maggiorata rischierebbe di essere impugnabile per violazione dei criteri legali di riparto.
Implicazioni pratiche per condomìni e gestori di B&B /CASE VACANZE/LOCAZIONI TURISTICHE
Per i condomìni, la sentenza rappresenta una conferma dell’importanza di:
- prevedere clausole regolamentari dettagliate;
- documentare gli oneri aggiuntivi;
- adottare delibere chiare e puntualmente motivate;
- distinguere l’attività di B&B dall’uso meramente abitativo.
Per i proprietari e gestori di B&B/CASE VACANZE, è essenziale:
- verificare con attenzione il regolamento condominiale prima di avviare l’attività;
- monitorare eventuali maggiorazioni deliberate dall’assemblea;
- impugnare delibere che impongano incrementi privi di motivazione o non supportati da una base regolamentare.
La sentenza n. 1271/2024 del Tribunale di Roma costituisce un punto di riferimento significativo nella gestione dei rapporti tra attività ricettive e condominio.
La maggiorazione delle spese condominiali applicata ai B&B non solo è ammissibile, ma può risultare del tutto legittima quando si fonda su un regolamento condominiale chiaro, su un accertamento oggettivo dell’uso più intenso delle parti comuni e su un provvedimento assembleare motivato. Un’impostazione giuridicamente rigorosa consente di contemperare le esigenze di tutela dei condomini con la libertà del singolo proprietario di destinare il proprio immobile ad attività ricettiva, evitando conflitti e garantendo equilibrio nella gestione degli spazi comuni.
Contatta il nostro Studio per un approfondimento legale su B&B, locazioni turistiche e spese condominiali … Clicca qui.
